“麻烦问下，阁楼确定是普通住宅业态了，运用建筑面积法是，阁楼的面积是全部计入可售面积吗？还是按特殊的比例计入？”

　　根据现行税法及相关规定，对于普通住宅中的阁楼面积处理，通常会依据其实际物理状态和规划用途来确定是不是全部计入可售面积。

　　全部计入可售面积：如果阁楼的层高和使用功能符合当地房地产管理和规划部门的要求，能够作为独立的居住空间使用，并且具备合法的销售资格，则其面积应全部计入可售面积。

　　按一定比例计入：对于一些特殊形态的阁楼，比如层高较低、不适合长期居住的空间，可能不会被完全视为可售面积。此时，可能会按照一定的比例（例如50%）将其计入可售面积。不过，这种解决方法较为少见，主要根据各地的具体政策和实际情况。

　　在实务操作中，建议参照当地税务机关和房地产管理部门的具体指导原则和标准。通常，对此类细节问题，最好事先与当地的税务顾问或有关部门沟通确认，确保合规合理地处理阁楼面积，避免因处理不当而引发税务风险。

　　根据您提供的信息，如果阁楼被认定为普通住宅的一部分，并且满足可售条件，那么通常情况下应当将其全部面积计入可售面积。当然，详细情况还需结合项目的真实的情况及地方政策来决定。

　　房地产最新税收政策出台！土地增值税清算中的“普通住宅”认定陷阱与应对策略

　　在中国房地产开发中，对于阁楼的面积计算方式，通常遵循《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）的规定。根据该规范，阁楼面积是否全部计入可售面积或按比例计入，主要根据其使用性质、结构特点及高度等因素。

　　当层高在2.2米及以上时：如果阁楼的设计用途为居住空间或其他使用功能，并且其内部净高达到2.2米以上，那么这部分面积应全部计入建筑面积，也就应该作为可销售面积的一部分。

　　当层高小于2.2米时：如果阁楼部分区域的高度低于2.2米，则这些区域的面积按照一半的比例计入建筑面积。这在某种程度上预示着只有这部分面积的一半会被算作可销售面积。

　　局部超过2.2米的情况：如果阁楼存在局部区域高度超过2.2米，而其他区域低于此标准，那么超过2.2米的部分应当全部计入，低于2.2米的部分则按50%比例计入。

　　需要注意的是，不一样的地区可能有各自的具体规定，因此在真实的操作中还需参照当地建设部门的相关文件和要求。此外，开发商在进行房屋销售时也必须严格依照国家和地方的相关法律和法规执行，确保信息透明准确。

　　此外，阁楼的产权问题也必须要格外注意。阁楼通常不具有独立的产权，其产权归属一般取决于购房合同中的约定。如果购房合同中明确约定阁楼为赠送或半赠送，则阁楼应被视为楼下现有产权的一部分；如果没有明确约定，则阁楼通常被视为公共产权，不能私有化，也就没办法办理独立的产权证‌。

　　在计算土地增值税时，阁楼的面积是否计入可售面积及其比例直接影响到增值额的计算，进而影响到土地增值税的缴纳额度。

　　在土地增值税清算过程中，阁楼的出售的收益及相应的成本费用应该依据上述规则做到合理的计算和申报。具体来说：

　　收入方面：阁楼的出售的收益应该按照实际销售面积（即根据上述规则计算得出的面积）来确认。如果阁楼是按照可售面积的一部分销售给业主的，那么这部分收入应该计入总的出售的收益中。

　　成本费用方面：在计算土地增值税时，与阁楼相关的开发成本、费用等也需要按照实际计入可售面积的比例来分摊。例如，如果阁楼的某些部分只计算了一半的面积，那么相应的成本费用也应该只分摊这一半的比例。

　　此外，如果阁楼是单独销售给业主而不与其他房屋合并开具发票，根据税务机关的要求，仍然需要出示相关的测绘报告和实际可销售面积的证明，以便正确计算土地增值税。

　　总之，在进行土地增值税清算时，阁楼的面积计算需要严格遵守相关规定，确保出售的收益和成本费用的计算准确，避免因面积计算不当而导致的税收风险。

　　自2024年7月二十届三中全会指出要取消普通住宅和非普通住宅标准以来，多个地方积极做出响应，陆续出台了有关政策。以下是部分已经或计划取消普通住宅和非普通住宅标准的城市和地区：

　　11月13日，财政部、税务总局和住建部等三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号 ）。

　　一是取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

　　二是北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国别的地方适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　2024年11月18日，上海市住建委、房管局、财政局和税务局于11月18日联合发布了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自2024年12月1日起施行。扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，对个人住房交易税收事项做明确。

　　2024年11月18日，北京市住建委等三部门联合印发了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，同样自2024年12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。

　　2024年11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合发布了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确了自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题进行了明确规定。

　　根据《土地增值税暂行条例》第八条的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税。取消普通住宅和非普通住宅标准后，这一免税政策的适用基础发生了变化。具体调整如下：

　　继续保留免税政策：对于取消标准后的城市，如果纳税人建造的住宅符合原普通标准住宅的条件，增值额未超过扣除项目金额的20%，仍旧能免征土地增值税。

　　方式一：对于取消标准之前已获取的项目，按照老办法执行；对于后续取得的新项目，按照新办法执行。

　　方式二：对于取消标准之前未进行土地增值税清算的项目，纳税人可以再一次进行选择按照老办法或新办法执行；对于之后取得的新项目，则按照新办法执行。

　　两分法：建议普遍采用两分法（即住宅与非住宅分类）进行清算，并赋予纳税人税收优惠选择权。若纳税人选择不享受税收优惠，则可整体采用一分法进行清算。

　　一分法：在某些情况下，也可优先考虑整体合并清算的一分法，以简化清算流程，降低征管与遵从成本。

　　最简化处理：住宅可统一参照普通住房预征率执行，以保持与免税政策的一致性。

　　取消预征率：鉴于当前房地产市场的发展的新趋势和土地成本的增加，建议逐步取消预征率制度，以最终清算结果为准。这将对房地产行业构成更大的支持，并减轻企业的资金负担。

　　减少纳税争议：在土地增值税清算中，分别计算增值额和征税，导致负增值无法跨业态抵消，且各地分摊方式执行不一，增加了征纳双方的争议。简化清算流程有助于减少这些争议。

　　统一清算方式：取消普通住宅标准后，建议合并计算企业不一样物业的土地增值额，以简化清算流程，统一全国政策，降低征管与遵从成本，适应市场要求，推动立法进程。

　　纳税人选择权：在可能的情况下，应允许纳税人选择是否享受税收优惠，若放弃，则可选择整体清算。

　　总结：取消普通住宅和非普通住宅标准对土地增值税清算产生了深远影响。为应对这一变化，建议有关部门进一步调整和完善有关政策措施，考虑当前经济环境及地产企业诉求，以促进房地产市场的健康发展。这些措施不仅有助于简化税收管理流程，降低企业和纳税人的负担，还能更好地适应市场变化，促进房地产市场的良性循环。

　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20% 的，应就其全部增值额按规定计税。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）规定：《土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210 号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔2005〕26 号）制定并对社会公布的中小套型、中低价位普通住房的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141 号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔2005〕26 号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件：a 居住小区建筑容积率在 1.0 以上；b 单套建筑面积在 120 平方米以下；c 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据真实的情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不允许超出上述标准的 20%。

　　〔2005〕26 号：为了合理引导住房建设与消费，全力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：居住小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据真实的情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不允许超出上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部门、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

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